住宅房产策划流程
<p>住宅房产策划流程</p><p>**住宅房产策划流程</p><p>一、初步接洽阶段</p><p>1、首次与开发商沟通，展示公司价值，明确合作意向。项目资料前期收集。</p><p>负责部门：业务部、策划部</p><p>报告名称：《***项目立案报告》</p><p>中心内容：</p><p>项目所在城市——房产市场现状初步调研</p><p>总人口，城市人口，城市发展方向，房产供应量，销售状况，价格水平，主力户型，建筑风格，付款方式，重点项目</p><p>项目基础资料</p><p>a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位</p><p>b、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划</p><p>c、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距</p><p>d、房源表，价格表，销控表，付款方案，优惠方案，置业计划书，配套费用，税费</p><p>e、主力户型，户型配比，户型功能划分，户型特色，样板间，畅销户型，滞销户型</p><p>f、建筑工期，内部认购时间，开盘时间，销售走势，月度销售额</p><p>g、园林设计方案，园林造价</p><p>h、内部配套，物业服务内容，收费标准</p><p>i、前期推广方案，推广主题，广告，印刷品，公关促销活动，楼盘包装vi，售楼部功能布局</p><p>k、总规划图、建筑平面布局图、鸟瞰图、单体立面图、园林效果图、户型图、装修效果图、logo</p><p>开发商访谈</p><p>开发商业绩，项目简介，规划要点，开发成本，预期利润，预期价格，销售周期，项目定位，项目优劣势，目标客户，消费理念，购买理由，销售障碍，竞争对手，合作方式，预期付费</p><p>动力公司简介，服务内容，标准合同，竞争对手情况</p><p>2、项目评审，营销思路，初步定位，规划设计建设性意见</p><p>负责部门：策划部</p><p>报告名称：《项目营销思路建设性意见》</p><p>中心内容：</p><p>评估项目立案的可能性。</p><p>项目资源条件整合及判断，优势、难点、突破口、可行性。</p><p>形成初步营销思路和项目关键操作点。</p><p>针对项目提出建设性意见。（定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。）</p><p>拟订合同草案。</p><p>3、正式洽谈合同合作意向签定。</p><p>负责部门：业务部。收取费用。</p><p>4、组建项目专案组，设立驻外办，制定工作计划进度表。</p><p>负责部门：业务部、策划部</p><p>二、前期策划阶段</p><p>1、全面市场调研</p><p>负责部门：策划部、驻外办</p><p>a、宏观社会经济环境调研（城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境）</p><p>b、房地产市场调研（房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本）</p><p>c、房地产项目调研（见附件1）</p><p>d、房地产需求调研（购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1）</p><p>e、合作项目的补充调研。</p><p>f、媒体环境调研（媒体价格、媒体效果评估）</p><p>2、形成市场调研报告</p><p>负责部门：策划部、驻外办</p><p>a、城市宏观环境综述</p><p>b、房地产市场环境综述</p><p>c、各项目市场调研资料及简评</p><p>d、房产开发总量分析</p><p>e、房产消费总量分析（集团购买与个体购买的比例，异地置业的比例）</p><p>f、消费者分析</p><p>g、畅销楼盘分析</p><p>h、滞销楼盘分析</p><p>3、项目概况</p><p>负责部门：策划部、驻外办</p><p>a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位</p><p>b、项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物</p><p>c、学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划</p><p>4、项目地块内在条件整合及价值分析</p><p>负责部门：策划部</p><p>a、项目土地性质分析</p><p>地理位置，地质地貌状况，土地面积及红线图，土地规划使用性质，七通一平现状，综合分析</p><p>b、项目用地周边环境分析</p><p>项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物</p><p>c、项目用地周边配套分析</p><p>学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划</p><p>d、swot分析</p><p>s优势因素，w劣势因素，o机会因素，t威胁因素</p><p>5、项目初步市场定位</p><p>负责部门：策划部</p><p>a、类比竞争楼盘分析（地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象）</p><p>b、项目初步市场定位（规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间）</p><p>c、投入产出经济指标模拟（成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估）</p><p>d、针对性市场调研报告（客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意找市场依据）</p><p>6、项目市场定位</p><p>负责部门：策划部</p><p>a、竞争策略定位</p><p>b、客户群定位</p><p>c、产品定位</p><p>d、价格定位</p><p>e、户型定位</p><p>f、品牌定位</p><p>g、社区文化定位</p><p>h、物业管理定位</p><p>i、小区配套定位</p><p>j、规划、建筑风格、园林定位</p><p>7、项目总体规划</p><p>负责部门：设计院</p><p>a、开发商初步规划和设想</p><p>b、总体平面规划及说明</p><p>c、功能分区说明</p><p>d、道路系统布局</p><p>e、绿化系统布局</p><p>f、园林规划设计</p><p>g、公建与配套系统</p><p>h、建筑立面色彩与风格</p><p>i、主力户型及配比</p><p>j、分期开发思路及工期</p><p>8、经济可行性分析报告</p><p>负责部门：策划部</p><p>综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）；收益率与销售价格分析</p><p>9、初步营销框架</p><p>负责部门：策划部、设计部</p><p>报告名称：《***项目初步营销策划》</p><p>中心内容：确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。</p><p>10、规划园林设计方案跟踪</p><p>负责部门：策划部</p><p>1</p><p>1、项目视觉识别系统核心</p><p>负责部门：策划部、设计部</p><p>a、名称（项目名、道路名、建筑名，组团名）</p><p>b、标志</p><p>c、标准色</p><p>d、标准字体</p><p>e、推广主题词</p><p>三、营销策划阶段</p><p>负责部门：策划部、设计部、销售部</p><p>报告名称：《***项目营销策划案》</p><p>1、卖点整合</p><p>a、生活概念、客户群</p><p>b、规划、园林</p><p>c、地段、户型、价格、内部配套、物业</p><p>d、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划</p><p>e、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距</p><p>2、项目研讨会（主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售）</p><p>3、营销推广阶段划分及实施要点</p><p>4、销售计划及实施要点（销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点）</p><p>5、广告策略（推广主题、阶段广告表现内容、创意表现）</p><p>6、系列广告创作（报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品）</p><p>7、促销策略</p><p>8、公关策略</p><p>9、媒体策略</p><p>10、推广预算</p><p>1</p><p>1、营销推广计划</p><p>四、项目vi延展及运用</p><p>1、工地环境包装视觉</p><p>建筑物主体</p><p>工地围墙</p><p>主路网及参观路线</p><p>环境绿化</p><p>2、营销中心包装设计</p><p>营销中心室内外展示设计</p><p>营销中心功能分区提示</p><p>营销中心大门横眉设计</p><p>营销中心形象墙设计</p><p>台面设计</p><p>展板设计</p><p>营销中心导视牌</p><p>销售人员服装设计提示</p><p>销售用品系列设计</p><p>示范单位导视牌</p><p>示范单位样板房说明牌</p><p>3、公司及物业管理系统包装设计</p><p>办公功能导视系统设计</p><p>物业管理导视系统设计</p><p>五、销售组织</p><p>负责部门：销售部</p><p>第一部分、销售组织与培训</p><p>1、销售人员的招聘与培训</p><p>2、销售组织架构</p><p>3、销售场地及道具准备</p><p>第二部分、人员岗位职责</p><p>第三部分、销售政策与考评</p><p>第四部分、业务管理体系</p><p>第五部分、《现场管理制度》</p><p>第一部分：总则</p><p>第二部分：服饰规范</p><p>第三部分：考勤制度</p><p>第四部分：卫生制度</p><p>第五部分：现场制度</p><p>第六部分：电话规定</p><p>第七部分：接待与解说制度</p><p>第八部分：物品摆放制度</p><p>第九部分：会议制度</p><p>第十部分：薪酬制度</p><p>第十一部分：外出拜访制度</p><p>第十二部分：计划管理制度</p><p>第十三部分：销售表格填写制度</p>
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